Эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости

Срок службы зданий и сооружений

Процесс возведения зданий и сооружений является длительным, он занимает от нескольких месяцев до нескольких лет, а иногда и десятилетий. Хотя истории известны случаи, когда строительство длится десятки, а то и сотни лет, к примеру, так долго строится Саграда де Фамилиа архитектора Антонио Гауди. Столь длительный этап возведения необходим для того, чтобы обеспечить длительную эксплуатацию сооружения. В целом, средние сроки службы различных типов зданий выглядят следующим образом:

• уникальные здания и сооружения должны эксплуатироваться не менее 100 лет;
• здания, относящиеся к массовому строительству не менее 50 лет;
• здания и сооружения, которые эксплуатируются в условиях сильноагрессивных сред, не менее 25 лет;
• временные здания - не менее 10 лет службы.

Таким образом можно легко проследить, что чем больше времени здание возводится, тем больший срок службы ему отмерен.

Как показывает практика нормативные сроки, указанные в документах, и реальные сроки эксплуатации отличаются существенно и, как правило, в большую сторону. На улицах многих исторически сформировавшихся городов мы можем найти застройку сто- и двухсотлетней давности, что говорит нам о том, что срок службы напрямую зависит от эксплуатации и обслуживания.

Срок службы зданий бывает физический и моральный. Физический срок службы ограничен вполне очевидным процессом разрушения конструкций в процессе эксплуатации, а моральный зависит от скорости внешних изменений, которые предопределяют современные и новые взгляды на проектирование. Моральное устаревание может настигнуть в тот момент, когда физический износ не превысит и 20 процентов. Моральный и физический износ нарастают с разной скоростью и зависят от разных факторов. Для специализированных зданий (больниц, детских садов, школ, госпиталей) моральный износ наступает быстрее физического.

Рисунок 1. Рисунок 1. Продление срока службы зданий с помощью постоянного ремонта и обслуживания. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости

Эксплуатирующие организации заботятся о зданиях на протяжении всего периода их службы, будет он коротким или длинным. Эксплуатирующие организации есть у всех зданий, но объем их работы зависит от типа здания:

• в жилых здания эксплуатирующая организация проводит своевременные ремонты, подготовку к запуску сетей, устраняет аварии и их последствия, чистит дворовые колодцы, убирает снег с крыши и придомовой территории, проводит осмотры состояния конструкций с фотофиксацией и ведет журнал технического осмотра. В команде главного инженера находятся уборщицы, рабочие, дворник, электрики, которые выполняют все работы, связанные с обслуживанием дома, перекрытием сетей при аварии, к примеру;
• в производственных зданиях ответственность очень высока, поэтому и команда главного инженера может насчитывать 10 и более человек, которые должны быть хорошо знакомы с особенностями работы оборудования, графиком ремонта и замены оборудования, технологических осмотров. В производстве большая доля контроля за приборами осуществляется через приборы учета, но визуальный осмотр также проводится, как и фиксация всех отклонений в журнале;
• в общественных зданиях эксплуатирующая организация следит за состоянием конструкций и инженерных сетей и реагирует на заявки от арендаторов (владельцев), попутно устраняя все недочеты.

Текущий ремонт и содержание здания достаточное весомые статьи расхода, которые эксплуатирующая организация стремится сократить. Но практика показывает, что сокращение будет эффективным только в том случае, если работы ведутся по предупреждению поломок, а не по их устранению. Любая протечка имеет последствия в виде испорченного напольного покрытия, обоев и прочего, но, если устранить проблему до критической ситуации стоимость работ сокращается в разы. Поэтому визуальные осмотры одни из самых распространенных мероприятий, которые не требуют финансовых затрат и вложений, но при этом экономят массу времени.