Понятие и виды прав на недвижимость
Право собственности на недвижимое имущество предполагает, что собственник имущества может по своей воле совершать в отношении объекта недвижимости любые действия, которые не нарушают нормы закона и не затрагивают права и интересы других лиц.
Согласно норме, закрепленной в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) все вещи делятся на движимые и недвижимые. Вещь может считаться недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу закона.
Объекты недвижимости обладают признаками, которые их характеризуют:
- у объектов недвижимости существует прочная связь с землей;
- их невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба;
- статус недвижимости установлен в законном порядке.
Первый признак дает возможность отделить недвижимые объекты от сооружений, для которых свойственно отсутствие прочной связи с землей и которые можно свободно переместить (демонтировать) без причинения им ущерба.
Исходя из этих признаком мы можем сформулировать определение.
Недвижимость – это имущество, которое прочно связано с землей, что исключает его перемещение, и находится в собственности у юридических или физических лиц.
В качестве объектов недвижимости на практике чаще всего выступают:
- -земельные участки;
- -здания/сооружения/постройки;
- -объекты незавершенного строительства;
- -машиноместа и прочее.
Право собственности на недвижимость является вещным правом, это понятие пришло к нам из римского права. Вещное право включает в себя две категории: право собственности и другие ограниченные вещные права. В ст. 216 ГК РФ содержится перечень вещных прав, который может быть дополнен, так как не является исчерпывающим.
Как и любое другое право, вещное право следует определить в объективном и субъективном смысле.
В объективном смысле вещное право – это комплекс норм, которые регулируют общественные отношения по поводу отношения вещи к субъектам, а также регулируют владение, пользование и распоряжение вещью.
В субъективном смысле вещное право подразумевает возможность управомоченного субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться определенной вещью, путем выражения своей воли в рамках действующего законодательства.
В качестве основных вещных прав на законодательном уровне представлены:
- право собственности (самый обширный блок);
- сервитут;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право оперативного управления и хозяйственного ведения и прочее.
Прежде всего, право собственности связано с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. Собственник вправе сам решать какие действия ему совершать в отношении его объекта недвижимого имущества. Он может подарить, обменять, продать, заложить свое имущество.
Право собственности — это система правовых норм, разновидность системы вещных правоотношений. Она закрепляет отношения собственности на средства производства и предметы потребления.
Права на недвижимость, не подлежащие государственной регистрации
Как известно, если сделка связана с недвижимым имуществом, то ее необходимо зарегистрировать. Однако, не всегда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Сделки подлежат обязательной государственной регистрации только в том случае, если об этом сказано в законе. Например, в законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними обозначено, что обязательной государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимости т.п. В таком случае, сделка будет считаться заключенной только с момента государственной регистрации. Сделки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаются заключенными и вступают в силу с момента подписания сторонами договора.
Однако, если закон не требует государственной регистрации сделки, то есть договора, это не значит, что отпадает необходимость регистрировать право собственности. Важно не забывать, что это два разных юридических действия и одно не исключает другого.
Например, к договору мены применяются нормы о купле-продажи и поэтому договор мены объектов нежилого помещения также не подлежит государственной регистрации. Однако, следует учитывать, что после передачи вещи по договору мены необходимо зарегистрировать свои возникшие права.
Также регистрации не подлежат предварительные договоры, так как по ним стороны договариваются лишь заключить основной договор в будущем на тех условиях, которые прописаны в предварительном договоре. В нем прописывается срок, когда стороны должны заключить основной договор. Также этот договор должен содержать в себе условия о предмете договора и других существенных условиях этой сделки.
Не предусмотрена государственная регистрация и договора найма жилого помещения несмотря на то, что этот договор касается недвижимого имущества. Также договор аренды жилых помещений, зданий, сооружений в случае, если он заключен менее чем на год, не подлежит государственной регистрации. Поэтому, на практике, чаще всего договор аренды составляется на 11 месяцев с дальнейшим продлением.
Договор ссуды, то есть безвозмездного пользования недвижимостью также не подлежит государственной регистрации. Помимо этого, недвижимое имущество также может содержаться в брачном договоре, однако, брачный договор тоже не нужно регистрировать. Для него существует другая процедура – нотариальное удостоверение, так как такой договор устанавливает особый режим совместной собственности супругов.
А для тех, сделок, которые требуют обязательной государственной регистрации в Росреестре существует определенная последовательность выполнения действий.
- Подготовка и подача документов в Росреестр. Заявление можно подать лично через МФЦ, по почте либо в электронном виде.
- Получение документов, подтверждающих регистрацию права.
