Реальные и виртуальные границы дома, двора, микрорайона города – это сложившиеся на местности и описательные границы земельных участков, на территории которых расположены дома, дворы, микрорайоны города.
Значение границ дома, двора, микрорайона города и их виртуальное воплощение
Практика земельного права уделяет значительное внимание границам дома, двора, микрорайона города или любой другой территориальной единицы.
Границы дома, двора, микрорайона города определяются месторасположением границ земельного участка, установление которых осуществляется на основе координат характерных точек этих границ, представляющих собой точки изменения описания границ земельного участка и деления его на части.
Основные сведения относительно объектов недвижимости подлежат включению в Единый государственный реестр недвижимости в виде сведений, описывающих местоположение объекта недвижимости.
Таким образом, границы дома, двора, микрорайона представляют собой описание определенного места на земной поверхности, на территории которого фактически расположился дом, двор, микрорайон. Границы выступают в качестве основной уникальной характеристики земельного участка, на территории которого находится дом, двор, микрорайон, этот участок определяет объем прав его собственников в отношении определенной земной поверхности.
Определение границ дома, двора, микрорайона осуществляется средством определения координат их поворотных характерных точек. Координаты этих точек представляют собой сведения, описывающие местоположение границ указанных объектов.
По своей сути любой земельный участок, на территории которого расположен дом, двор, микрорайон, имеет определенную конфигурацию, которую можно выразить одной из геометрических фигур, например, прямоугольником, квадратом, многоугольником. Каждый угол такой земной поверхности представляет собой характерную поворотную точку, любое отклонение границы от прямой линии имеет статус угла, характеризующегося поворотной точкой. Виртуальные границы дома, двора, микрорайона города определяются характерными поворотными точками и прямыми линиями между этими точками, формирующими границы земельного участка, на территории которого расположен дом, двор, микрорайон города. Информация, описывающая месторасположение границ участка, выступает координатами всех характерных поворотных углов и точек земельного участка.
Сведения Единого государственного реестра недвижимости в виде координат характерных поворотных точек земельного участка и выступают в качестве его виртуальной границы. Для судебной практики характерно наименование такой границы реестровой или юридической.
С визуальной точки зрения изображение виртуальной границы дома, двора, микрорайона представляет собой геометрическую фигуру, каждый угол которой помечен соответствующей цифрой, имеющей определенные координаты. Таким образом границы земельных участков дома, двора, микрорайона отображаются в различных землеустроительных документах, также регистрируются в едином государственном реестре недвижимости.
Для определения координат характерных точек используется специальное геодезическое оборудование в ходе кадастровых работ. Иного способа определения координат характерных точек в настоящий момент не существует.
Реальные границы дома, двора, микрорайона города
Реальные границы дома, двора, микрорайона города представляют собой различные существующие на местности объекты естественного или искусственного происхождения, обеспечивающее визуальное отделение одного участка от иных участков и позволяющее определить эти участки на местности. Например, в качестве реальной границы двора может выступать забор, который ограждает этот двор по периметру.
Визуальная и реальная границы дома, двора, микрорайона города имеют значимые различия. Основное назначение реальной границы состоит в выполнении функции межевого знака, воплощенного в объекте, закрепляющем на местности юридическую границу участка и выступающим ее визуальным отображением. Виртуальная граница при условии достоверности ее определения в соответствии с требованиями закона имеет первичный характер по отношению к реальной границе дома, двора, микрорайона города. Несоответствие виртуальной и фактических границ дома, двора, микрорайона города ведет к приоритетности виртуальной границы.
Значимой проблемой многих собственников является то, что для большинства граница дома, двора, микрорайона города является именно реальная граница. В то время как описание месторасположения границ земельных участков под указанными объектами носит мифический характер.
Множество проблем возникает в связи с тем, что отдельные лица не согласны с данными кадастрового учета, предпочитая ориентироваться на реальные границы.
При этом законодательство признает наличие границ у дома, двора, микрорайона города только в том случае, если соответствующие описательные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Земельный участок, на территории которого расположен дом, двор, микрорайон города имеет статус определенного или уточненного только при наличии соответствующих сведений о его границе в Едином государственном реестре недвижимости. Отсутствие сведений о границах дома, двора, микрорайона города может стать причиной определения на месте указанных объектов границ других домов, дворов, микрорайонов. В таком случае возможны как частичное наложение, так и полное занятие.
Зачастую с юридической точки зрения решение проблемы уточнения границ дома, двора, микрорайона города не всегда возможно. В определенной степени эта ситуация достаточно проста, однако ее разрешение требует серьезных аргументов для защиты своей позиции. Землевладельцы дома могут потерять свое жилье при условии отсутствия правоустанавливающих документов на соответствующие земельные участки, а также отсутствие недвижимости.
