Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

Сущность договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде представляет собой один из видов договора аренды жилых помещений. В качестве арендодателя в этом случае выступает не частная компания или физическое лицо, а органы государственной или муниципальной власти, предоставляющие в аренду жилые помещения нуждающимся гражданам по низкой стоимости. Данный договор предполагает оплату коммунальных услуг, что существенно ниже, чем плата за аренду аналогичного жилья на коммерческой основе. Поскольку данное жилье не находится в собственности арендатора, оно не облагается налогом на имущество физических лиц, однако арендатор не обладает правом распоряжения этим жильем.

Правом на заключение договора найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде обладают лица, имеющие статус нуждающихся в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях. Статус малоимущего может иметь один человек или вся его семья, если доход ниже регионального прожиточного минимума. В этом случае общий доход семьи делится на общее количество ее членов. При этом необходимо, чтобы все взрослые и трудоспособные члены семьи имели работу.

Получение статуса нуждающихся в улучшении жилищных условий распространяется на следующие категории граждан:

• семья или гражданин, не имеющие собственного жилья в соцнайме или собственности;
• семья или гражданин, имеющие жилье, площадь которого существенно ниже установленных нормативов. Установление нормативов обеспечения жилыми помещениями осуществляется в каждом регионе отдельно, преимущественно этот показатель колеблется в пределах от 10 до 15 квадратных метров жилой площади на человека без учета таких помещений как туалет, ванная, прихожая;
• люди, проживающие в непригодных для проживания условиях. Такой статус получают здания, подлежащие сносу, аварийные здания, постройки, находящиеся в зонах риска оползней или затоплений;
• люди, которые проживают по социальному найму в квартирах вместе с людьми, имеющими тяжелые хронические заболевания, например, туберкулез.

Заключение договора найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилом фонде осуществляется в порядке очереди. Правом внеочередного заключения такого договора обладают люди, отнесенные к двум последним вышеперечисленным категориям, а также жильцы коммуналок. В последнем случае при освобождении жилой площади соседями оно подлежит разделению между остальными жильцами.

Жилищный кодекс понимает под членам семьи нанимателя по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилом фонде:

• во-первых, родителей нанимателя;
• во-вторых, несовершеннолетних детей;
• в-третьих, иждивенцев.

Все указанные лица должны проживать с нанимателем. Признание других родственников членами семьи может осуществляться при условии, что имеются доказательства их совместного проживания и ведения общего хозяйства.

Характеристика жилья, предоставляемого по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилом фонде обеспечивает получение квартиры в соответствии с установленным регионом минимумом площади, приходящейся на одного человека. Допустимо предоставление квартиры большей жилой площадью в зависимости от того, какие квартиры имеются в наличии в государственном или муниципальном жилищном фонде. При этом имеется максимальное ограничение на площадь выдаваемой квартиры. Например, житель Москвы не может получить по договору найма жилого помещения из государственного и муниципального фонда квартиру площадью более 40 квадратных метров на одного человека.

Порядок получения жилья по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном фонде

Для получения жилья по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде необходимо выполнить следующие действия:

• во-первых, постановка на жилищный учет с целью получения статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий. Такой учет осуществляется на основании заявления, которое подписывают все члены семьи;
• во-вторых, сбор необходимых документов. Помимо заявления для получения жилого помещения необходимо приложить документацию, которая подтверждает право на получение жилья по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде. Примером таких документов являются справки о доходах, документы, подтверждающие аварийность жилья, медицинские документы, подтверждающие наличие тяжелого заболевания у родственника и так далее;
• в-третьих, подача заявления через МФЦ или региональные органы, ответственные за ведение жилищного учета;
• в-четвертых, получение ответа от органов власти, на который дается один месяц. При согласии органов власти семья ставится в очередь на получение жилого помещения. В случае получения отказа его можно обжаловать в суде;
• в-пятых, ожидание своей очереди на получение жилого помещения;
• в-шестых, уведомление жилищных органов о любых изменениях своего положения, включая рост доходов, изменение состава семьи, изменение жилищных условий и так далее;
• в-седьмых, получение жилья по договору.

Результатом получения жилья является заключение договора найма жилого помещения в бессрочное пользование при условии соблюдения жилищного законодательства. Законодательство допускает последующую приватизацию жилья, предоставленного по договору социального найма. В отношении срока приватизации такого жилья не имеется ограничений, процесс можно начать на следующий день после заключения договора.